Analýza zpráv
Upadající čínský trh s bydlením byl tématem, kterému se Gao Lixin a její rodina během letošního čínského nového roku vyhýbali.
Diskuse o něm by „kazila sváteční atmosféru a vyvolávala obavy“, řekla Gao nedávno deníku Epoch Times. Ze strachu před represemi ze strany čínského režimu používá pseudonym.
Její sestra má byt o rozloze asi 1 500 metrů čtverečních v malém městě v provincii Hebei, 29 km od Pekingu. Byt stál v době koupě v roce 2017 2,6 milionu jüanů (zhruba 8 milionů korun). Při 20procentní akontaci činí měsíční splátka její 30leté hypotéky asi 4 800 jüanů (zhruba 15 tisíc korun).
Od té doby se hodnota nemovitosti propadla o dvě třetiny. Loni se sestra pokusila byt prodat za třetinu původní ceny 2,5 milionů korun, ale bez úspěchu.
Jednotka se nyní pronajímá za přibližně 4 600 korun měsíčně. Po odečtení poplatků za služby a nemovitost činil čistý příjem z pronájmu pouhou šestinu hypotéky, kterou dluží.
Případ Gaovy sestry není ojedinělý. Krize v oblasti nemovitostí v Číně doutnala v posledních desetiletích a byla způsobena spekulativními investicemi a nadměrnou snahou o hospodářský růst.
Nakonec v roce 2021 developerský gigant Evergrande nesplatil dluh ve výši 300 miliard dolarů, což předznamenalo kolaps tohoto odvětví.
Podle oficiální verze se čínský trh s nemovitostmi letos zotaví. Odborníci se však domnívají, že sektor ještě nedosáhl dna kvůli strukturálním problémům a nedostatečné spotřebitelské poptávce. Přestože úřady v loňském roce zavedly řadu stimulačních balíčků, tato opatření nedokázala odstranit hlavní příčinu.
Zhai Shanying, bývalý vedoucí investičního bankovnictví v China Construction Bank, který nyní žije ve Spojených státech, ve svém komentářovém pořadu na YouTube předpověděl, že rok 2025 bude pro čínský trh s nemovitostmi rokem „totálního krachu“.
Podle Zhaie Komunistická strana Číny (KS Číny) vyčerpala všechny prostředky, jak udržet realitní průmysl nad vodou, od vládní politiky na všech úrovních až po podporu v rámci veřejného a soukromého podnikatelského sektoru.
V loňském roce úřady schválily půjčky ve výši více než 5 bilionů jüanů, aby pomohly realitním společnostem zlepšit jejich schopnost splácet nebo snížit dluhy. Zvláštní kvóta dluhopisů pro místní samosprávy v roce 2025, která se odhaduje na 4,5 bilionu jüanů, může být použita na financování pozemkových rezerv a nákup volných bytových jednotek.
Místní úřady rovněž zvýšily své úsilí na podporu nákupu bytů. V loňském roce místní samosprávy v různých provinciích a městech zavedly 1 132 opatření na podporu této iniciativy, což představuje 28% nárůst oproti předchozímu roku. Tato opatření zahrnují snížení hypotečních sazeb, snížení požadavků na zálohu a nabídku daňových pobídek, které mají snížit náklady na transakce s bydlením.
V květnu 2024 oznámila čínská centrální banka iniciativu na podporu dostupného bydlení ve výši 300 miliard jüanů, jejímž cílem je zajistit úvěry na refinancování bydlení a pomoci místním státním podnikům při nákupu stávajících obytných nemovitostí.
Podle Zhaie však stimulační opatření KS Číny nedokážou účinně řešit krizi v oblasti nemovitostí v Číně.
„Až budou vyčerpány všechny možnosti a bez řešení dojde k nevyhnutelnému krachu, který vyústí ve velkou krizi v realitním sektoru,“ uvedl.
Podle údajů státem podporované poradenské společnosti China Real Estate Information Corp. zaznamenalo v lednu 100 největších developerů v Číně prodeje nových domů v hodnotě 235 miliard jüanů, což představuje 34,2% pokles oproti stejnému období loňského roku a 47,9% pokles oproti prosinci.
Průměrná cena za metr čtvereční existujících domů minulý měsíc ve stovce největších čínských měst meziročně klesla o 7 procent, uvedla ve své měsíční zprávě China Index Academy.
Pokles zdůraznil oslabenou poptávku a kupní sílu čínských spotřebitelů, a to navzdory různým pobídkám, jako jsou akce na domácí spotřebiče, cestovní balíčky, snižování poplatků za nemovitosti či zajištění parkovacích míst, které jsou nabízeny v mnoha hlavních městech po celé zemi.
Strukturální problémy
Odborník na Čínu Shi Shan se domnívá, že jednou z hlavních příčin neschopnosti KS Číny řešit realitní krizi je tajná dohoda a korupce mezi finančním systémem, místními vládami a developery.
S poklesem hodnoty nemovitostí začaly banky zaznamenávat nesplácené úvěry. KS Číny může vydávat fondy na zmírnění zátěže, aby řešila dluhovou krizi v oblasti nemovitostí, ale tyto fondy jsou většinou „uvězněny“ v rámci finančního systému, uvedl Shi.
Dodal, že místní banky spolupracují s místními vládami a státními realitními podniky na poskytování nových úvěrů na splácení starých, a tak prostřednictvím těchto operací recyklují nedobytné pohledávky.
Podle amerického ekonoma Franka Xieho orgány KS Číny také zasáhly, aby zabránily bankrotu dalších realitních společností, přestože mnohé z nich jsou zatíženy špatnými dluhy.
Čínská státní média uvedla, že v lednu čelilo nejméně 55 kótovaných realitních společností nesplácení zahraničních dluhů a více než polovina z nich obdržela žádost o likvidaci. Většina těchto žádostí však byla stažena nebo odložena, včetně Country Garden, největšího čínského developera podle tržeb, jehož celkové závazky přesáhly v červnu 2024 1,1 bilionu jüanů.
Dne 21. ledna společnost Country Garden obnovila obchodování na hongkongské burze poté, co oznámila, že její plán restrukturalizace zahraničního dluhu je na dobré cestě a mohl by snížit zadlužení až o 11,6 miliardy dolarů.
Tržby společnosti Country Garden však v lednu nadále klesají, přičemž kontrahované tržby se meziročně snížily o 59 % na 2,26 miliardy jüanů, což je další propad oproti 51% poklesu v prosinci loňského roku.
„Peking vyvíjí tlak na soudy nebo jiné orgány prosazující finanční právo, aby bránil schvalování těchto žádostí o likvidaci a konkurzní řízení,“ řekl Xie, profesor obchodu a marketingu na University of South Carolina-Aiken, deníku The Epoch Times.
Poznamenal, že mnoho z těchto společností již není životaschopných a je na pokraji bankrotu a věřitelé považují své peníze za vázané na zadlužené developery. Zásah KS Číny tak podle něj krizi pouze omezil, místo aby ji skutečně vyřešil.
Kromě toho budou čínští developeři čelit tlaku v důsledku zvýšené splatnosti dluhů v roce 2025. Podle odhadů společnosti China Real Estate Information Corp. by splatnost dluhů čínských developerů na kapitálovém trhu mohla v roce 2025 dosáhnout 525,7 miliardy jüanů, což je o 8,9 % více než v roce 2024.
Xie předpokládá, že trh s nemovitostmi bude v roce 2025 čelit dalším výzvám, a varuje, že „čínský realitní průmysl ještě nedosáhl dna, ale ten okamžik se blíží“.
–ete–
