Analýza zpráv
Čínská realitní bublina – jeden z klíčových motorů tamní ekonomiky a zdroj demografických problémů – možná praská. Hodnoty nemovitostí a investice klesají a developeři se ocitají v potížích. Situace se může zhoršit, jakmile na trh vstoupí další dokončené bytové jednotky.
Po léta směřovaly hodnoty čínských nemovitostí jedním směrem: vzhůru. Novostavby a byty se staly oblíbeným aktivem nové třídy pronajímatelů v zemi, kteří investovali své bohatství získané v jiných částech ekonomiky. Snadno dostupné peníze od státních bank a investičních společností, uvolnění regulací a přehnaná očekávání dalšího růstu tuto mánii dále podporovaly.
Rostoucí ceny nemovitostí byly hudbou pro uši developerů, většinou státních podniků, i pro Peking, který mohl vyzdvihovat přínos stavebních projektů pro ekonomický růst země.
„Čínská vláda umožnila rozmach realitního trhu s minimálními regulacemi. Investice do nemovitostí a financování stavebních projektů vytvořily nové osobní bohatství a posunuly více občanů do střední třídy,“ uvádí Jerry O’Reilly, investor do nemovitostí ze společnosti Cash Home Buyers Crew, v e-mailu pro Epoch Times.
„Vládní představitelé se obávali, že zpomalení rozmachu by mohlo vyvolat nepokoje, protože někteří občané již zbohatli, zatímco jiní teprve začínali investovat a těžit z výrazných ekonomických zisků, a proto průmysl téměř neregulovali,“ dodává.
Nicméně rostoucí ceny nemovitostí nebyly ideální pro běžné mladé Číňany, kteří hledali bydlení a chtěli založit rodinu. To by mohlo vysvětlovat naléhavý demografický problém země: prudký pokles sňatků a porodnosti, který má dalekosáhlé důsledky pro schopnost Číny konkurovat v pracovně náročných odvětvích a udržet současný ekonomický růst.
Bubliny se však nemohou nafukovat donekonečna, protože počet spekulantů – kteří kupují nemovitosti jen s vírou, že najdou další spekulanty ochotné zaplatit ještě vyšší cenu – se vyčerpá.
Právě tehdy nastává konec pro ty, kteří z bubliny těžili: ceny nemovitostí klesají, pronajímatelé zůstávají s neprodejnými nemovitostmi, banky a investiční firmy čelí narůstajícím ztrátám a vládě nezbývá než nést náklady na záchranu těchto institucí.
Tento scénář se již stal v mnoha zemích, od Sovětského svazu v 50. letech přes Nigérii v 60. letech až po Japonsko na počátku 90. let. V Číně k tomu došlo na konci 90. let a v posledních letech znovu, protože vládní úředníci začínají mít obavy z rozsahu bubliny a podnikají kroky ke zmírnění jejího dopadu na širší ekonomiku.
„V roce 2023 tvořil realitní trh 25 až 29 procent HDP Číny,“ říká O’Reilly. „Vláda nakonec přijala nové regulace pro diverzifikaci ekonomiky – krok k omezení silné závislosti na nemovitostech.“
Tyto regulace urychlily pokles cen nemovitostí, který již probíhal.
Průměrná cena nově postavených domů v 70 čínských městech klesla v říjnu meziročně o 5,9 procenta, po zářijovém poklesu o 5,8 procenta. Šlo o šestnáctý měsíc poklesu v řadě a nejprudší tempo od dubna 2015. Pokles cen byl rozšířený ve všech hlavních městech.
Mezitím výdaje na investice do nemovitostí v říjnu meziročně klesly o 10,3 procenta, po zářijovém poklesu o 10,1 procenta.
Zatímco Peking rozšířil regulace, aby zkrotil realitní bublinu, Čínská lidová banka (PBC) snížila oficiální úrokové sazby, aby zmírnila dopady ztrát způsobených poklesem hodnot nemovitostí a útlumem investic. V říjnu guvernér PBC Pan Gongsheng prohlásil, že centrální banka by mohla do konce roku dále snížit poměr povinných rezerv o 25–50 bazických bodů, aby zlepšila likviditu.
Snaha centrální banky zmírnit problémy s likviditou však přišla příliš pozdě na to, aby zabránila potížím některých developerů. Například dva největší čínští developeři, Evergrande a Country Garden, loni nesplatili významné půjčky, následovalo selhání Yuzhou Group před několika měsíci a její restrukturalizace za 6,7 miliardy dolarů a nedávná insolvence Zhongzhi Enterprise Group.
„To vytvořilo vlnu strachu investorů v sektoru nemovitostí,“ zmiňuje O’Reilly. „To znamenalo, že méně lidí kupovalo nemovitosti jako investici a ještě méně lidí investovalo hotovost do financování nové výstavby.“
Podle něj by se problém mohl ještě zhoršit, protože v Číně je mnoho předplacených jednotek, které developeři stále musí dokončit.
„Developeři nemají přístup k hotovosti na dokončení prodaných bytových jednotek. Dalších 60 milionů jednotek bylo dokončeno, ale stále zůstává neprodáno,“ konstatuje O’Reilly.
„To odpovídá čtyřleté nabídce bydlení. Investoři se chtějí vyhnout dalším výdajům na dokončení předplacených jednotek, a tak zůstávají nedokončené a opuštěné.“
Michael Ashley Schulman, CFA, partner a hlavní investiční ředitel společnosti Running Point Capital Advisors, tvrdí, že k masivní deflaci nemovitostí již došlo.
„Nyní jde o to posbírat střepy a ‚obnovit‘ důvěru odstraněním nadbytečných zásob, dokončením nebo zbouráním rozestavěných projektů a opětovným podněcováním zájmu o vlastnictví bydlení prostřednictvím nízkých úrokových sazeb a výrazných vládních pobídek,“ poznamenává v e-mailu pro Epoch Times.
„Pokud nedojde k rozsáhlému vyčištění [trhu], osobní nemovitosti by mohly uvíznout v problémech na mnoho let.“
–ete–
