Zákaz pronajímání starých domů a bytů – v ČR se zatím nechystá, ale energetická úspornost budov začíná nabývat na významu

Aktualizováno 17. 1. 2025 o vyjádření realitní kanceláře RE/MAX Alfa.

Prodáváte, rekonstruujete, pronajímáte nebo stavíte? Pak pravděpodobně víte, že potřebujete tzv. průkaz energetické náročnosti budov (PENB), který určuje, jak moc je nákladný energetický provoz budovy. Tak jako u energetických štítků u spotřebičů, i obydlené nemovitosti jsou klasifikovány do sedmi různých tříd od A po G, přičemž A je nejlepší a G je nejhorší.

Nové a renovované budovy musí povinně spadat do třídy A–B, zatímco domy v třídě G budou muset, až na výjimku, jako jsou např. kulturní památky, projít renovací. Evropská směrnice o energetické náročnosti budov, která vstoupila v platnost 28. května 2024, stanoví, že obytné budovy v třídě G musí přejít do roku 2030 minimálně do třídy F a do roku 2033 do třídy E. U veřejných budov musí tyto požadavky být splněny ještě o tři roky dříve. Evropská komise chce mít všechny budovy klimaticky neutrální do roku 2050.

Jednotlivé členské země si mohou stanovit vlastní, přísnější pravidla. Nedávno informovala francouzská redakce Epoch Times, že tamní majitelé budov třídy G je nesmí od 1. ledna 2025 nabízet k pronájmu, což prakticky vyřadilo z realitního trhu 565 tisíc domů. Za tři roky se k nim přidají i budovy třídy F. Přitom podle studie Národní unie developerů a Vyšší školy realitních makléřů země potřebuje každý rok dodatečných téměř 400 tisíc domů a bytů.

Pro většinu malých soukromých vlastníků nemovitostí v třídě G je příliš drahé tyto domy renovovat, a proto se jich raději zbavují. Podle Loïca Cantina, prezidenta Národní federace realitních kanceláří, je 23 % vlastníků nemovitostí třídy F a G ve věku 80+ a ti se podle něj nebudou do žádných větších oprav pouštět. Od roku 2022 bylo ve Francii renovováno pouze 108 tisíc domů třídy G z celkem odhadovaných až 800 tisíc budov.

Podle Vyšší rady notářů patří lidé ve věku nad 60 let mezi výrazně zastoupenou skupinu klientů, která na jedné straně prodává staré domy třídy G a naopak nakupuje příbytky v třídě A a B.

Výsledky studie vysoce respektované Rady pro ekonomickou analýzu (CAE) ukazují, že rozdíly ve spotřebě energie mezi různými třídami bydlení jsou ve skutečnosti mnohem méně významné než v teorii. Přesto se tento index používá pro určování energeticky nejnáročnějšího bydlení a dotlačil statisíce vlastníků k investicím do renovace své nemovitosti nebo k prodeji.

Skutečný rozdíl v rozpočtu na energie mezi domem s hodnocením A a G je podle studie 6krát nižší než teoretické výpočty. Podle CAE je tato chyba způsobena z jedné třetiny diagnostickými chybami v procesu zjišťování energetické náročnosti a ze dvou třetin chováním domácností. Toto pozorování není nové. Podle studie HelloWatt zveřejněné v lednu 2023 je téměř 70 % hodnocení energetické náročnosti chybných.

Související

Situace v Česku

V České republice žádný podobný zákaz pronajímání budov třídy G neexistuje a podle šéfa Asociace realitních kanceláří České republiky (ARK ČR) Jana Borůvky se zatím ani nechystá.

Podle Borůvky může mít průkaz PENB přínos pro nové majitele budov a nájemce v tom, že si vyhodnotí, kolik je přibližná spotřeba energií.

„Dnes se už nad tím lidé zamýšlejí, ale že by to nějak zásadně ovlivňovalo jejich rozhodnutí, to zatím ne. Větší roli to může hrát u novostaveb, ale u starších objektů to lidi neřeší,“ řekl.

To potvrdil i Jakub Žižka, realitní makléř RE/MAX Alfa, podle kterého si zájemci o koupi klasického bytu ve starším cihlovém či panelovém domě s PENB hlavu nedělají, u nákupu nového rodinného domu to ovlivňuje výslednou cenu.“ je pro takového zájemce ohromně důležité, zda dům disponuje průkazem o hodnotě A až C. „Čím úspornější takový dům je, tím více jsou za něho poté zájemci ochotni zaplatit,“ uvedl pro Epoch Times.

Borůvka však poukázal na to, že pro laika není snadné si takové informace správně vyhodnotit. Kromě spotřebované energie minulého majitele nebo nájemce je podstatné také vědět například, kolik osob v dané budově bydlelo.

Klíčovým faktorem při koupi nemovitosti podle něj zůstává lokalita nemovitosti. Průkaz energetické náročnosti budov vidí jako zbytečný u starších domů, které kupec stejně plánuje zbořit a postavit na pozemku objekt nový. I ten má však povinnost si průkaz vyřídit a zaplatit.

Martin Rajtora, analytik z pražské realitní kanceláře Lexxus Norton pro Epoch Times uvedl, že nemovitosti s lepším energetickým štítkem jsou na trhu ceněny výše, zvláště v oblastech s vysokou konkurencí.

„Mezi hlavní důvody patří nižší provozní náklady a nově také výhodnější podmínky sjednávání hypoték či pojištění,“ poznamenal.

„Nemovitosti s nízkou energetickou náročností na kupce působí moderněji a udržitelněji. Současně si začínají uvědomovat, že u nemovitostí s lepším PENB odpadají budoucí investice do zateplení, výměny oken nebo modernizace vytápění,“ popsal realitní analytik.

Žižka z RE/MAX Alfa také podotkl, že důležitost energetického průkazu podle jeho pozorování roste. „Zatímco v minulosti to byl v očích kupujících nezajímavý údaj, který víceméně všichni přecházeli, v poslední době se to jednoznačně mění a PENB se stává jedním z měřítek na vahách, zda danou nemovitost lidé koupí či si vyberou nějakou úspornější.“

Kolik je u nás obytných nemovitostí s třídou G? Podle Borůvky z realitní asociace to nikdo neví, „ale je jich hodně“. Rajtora s odvoláním na server Sreality.cz uvedl, že například v Praze je kolem 40 % z celkové nabídky všech prodávaných bytů v třídě G. Zároveň však dodal, že nemusí jít o úplně přesný údaj, protože byty, u kterých není doložený průkaz energetické náročnosti, jsou automaticky inzerovány s energetickým štítkem G. „Odhadujeme, že takových případů je do 10 %,“ řekl.

Žižka uvedl, že budov s hodnotou G se na trhu vyskytuje stále méně. Podle jejich statistik tvoří 15 % všech jejich obchodů.

Zda čekají majitele nejméně úsporných budov v nejbližších letech nějaká omezení, jsme se zeptali ministerstva průmyslu a obchodu, ale do doby publikace článku jsme nedostali odpověď. Podle Žižky je vzhledem ke snahám EU o znevýhodňování starších nemovitostí „velice pravděpodobné, že v budoucích letech budou majitelé budov s horšími průkazy nějakým způsobem penalizováni, a to např. zvýšenými daněmi z těchto nemovitostí apod.“